Mindenek előtt azt célszerű tisztázni, hogy az ingatlan végrehajtására csak abban az esetben kerülhet sor, ha előre látható, hogy viszonylag rövidebb időn belül más eszközzel nem lehet a tartozást behajtani, illetve a lefoglalt ingatlan is csak abban az esetben értékesíthető, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve. Adótartozás esetén további feltétel, hogy a tartozás összegének meg kell haladnia az ötszázezer forintot.
Bármilyen ingatlanra kiterjeszthető a végrehajtás, egy a feltétel: az adós tulajdonában kell annak állnia. Nem akadályozzák a végrehajtást az ingatlanon meglévő jogok (például jelzálogjog, vételi jog stb.), illetve nem akadálya a lefoglalásnak, ha az ingatlan-nyilvántartásban különböző tények vannak feljegyezve, így például az sem, ha valaki tulajdonjog fenntartással már eladta a kérdéses ingatlant.
Az ingatlan végrehajtása annak lefoglalásával történik meg. Ennek során a végrehajtó megkeresi a földhivatalt a végrehajtási jog bejegyzése miatt. A foglalás gyakorlatilag ennek a jognak a tulajdoni lapra való felvezetésével valósul meg, melyről a földhivatal határozattal rendelkezik. Ez a határozat kézbesítésre kerül mindenkinek, akinek az ingatlannal összefüggésben valamilyen ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga van, és ennek alapján az érdekelteknek lehetőségük van arra, hogy végrehajtási kifogás keretei között megtámadják a végrehajtó intézkedését. Maga a lefoglalás nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat, de ha valaki végrehajtási joggal terhelten vásárolja meg azt, akkor az adós tartozásaiért az ingatlannal felelni fog. A lefoglalt ingatlanra vonatkozóan ugyanis jog csak azzal a feltétellel szerezhető, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját sem hiúsítja meg.
A lefoglalt ingatlan értékesítéséről a végrehajtónak kell intézkednie, de mindenek előtt meg kell állapítani annak becsértékét, és ennek az értéknek a megállapításától számított három hónapon belül kell megkezdeni az értékesítést, melynek jellemző módja az árverés. Amennyiben ez eredményesen lezárul, és a vevő kifizeti az ingatlan ellenértékét a végrehajtó által meghatározott határidőn belül, akkor az adósnak ki kell költöznie az ingatlanból, mégpedig legkésőbb a teljes vételár kifizetésétől számított 30 napon belül. Fontos tudni, hogy akkor is el lehet árverezni a lakóingatlant, ha ez az egyetlen lakóingatlana az adósnak, legfeljebb a kiköltözés határidejére vonatkozóan lehet halasztást kérni, amely maximum az árverés időpontjától számított hat hónap lehet.
Az ismertetett szabályok a bírósági végrehajtás esetén irányadóak, de nem árt szem előtt tartani, hogy az adóhatóság saját végrehajtási eljárása során ugyan ezeket a szabályokat alkalmazza, annyi különbséggel, hogy saját végrehajtói apparátussal rendelkezik, és nincs szüksége bírósági végrehajtóra, illetve előzetes bírósági eljárásra sem ahhoz, hogy a behajtásról intézkedjen.